פסק-דין בתיק ה"פ 59134-12-12

תובענה לתשלום פיצויי הפקעה.

רקע

המבקשים, עם אחרים יחד, הם בעלי חלקת מקרקעין ששטחה 20,937 ממ"ר בתחום העיר פתח תקוה (" החלקה").

ביום 15.8.02 פירסמה המשיבה 1, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פתח תקוה (" הוועדה"), הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 ב פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (" הפקודה") ולפי חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (" חוק התו"ב") בדבר הפקעת שטח של 7,320 ממ"ר מן החלקה לצורכי דרך.

ביום 27.2.12 שבה הוועדה ופירסמה הודעה, לפי אותן הוראות חוק, בדבר הפקעת שטח נוסף של 3,374 ממ"ר מן החלקה, לצורך בניין ציבורי.

המבקשים מסרו לוועדה את החזקה בשטחים שהופקעו, לפי דרישתה, והוועדה תפסה את השטחים.

בסך הכול הפקיעה הוועדה שטח של 10,694 ממ"ר, המהווה 51.08 אחוזים משטח החלקה, דהיינו 11.08 אחוזים יותר מהשטח שהיה מותר לוועדה להפקיע ללא תשלום פיצויים (" השטח העודף").

התובענה וטענות הצדדים

מכאן התובענה שבה המבקשים טוענים לפיצויי הפקעה בגין השטח העודף.

המשיבות מתנגדות לתובענה בטענה כי התוכניות, שבקשר עימן נעשו ההפקעות, השביחו את יתרת החלקה. כתוצאה מאישור התוכניות עלה שווי יתרת החלקה, מעל ומעבר לשוויה אלמלא ההפקעות. דין הוא, העולה מפסיקת בית המשפט העליון, כי אין הרשות המפקיעה חבה בפיצויי הפקעה, במקום שבו יתרת הקרקע המופקעת, הנשארת בידי בעליה, הושבחה כתוצאה מתוכנית שבקשר עימה נעשתה הפקעה, באופן ששווי הנותר עולה או שווה לשווי המקרקעין, כפי שהיו לפני אישור התוכנית וההפקעה. המשיבות מפנות לפסקי הדין של בית המשפט העליון בפרשות אלו: עע"מ 5839/06 בראון נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז מרכז (25.9.08 ); ע"א 10278/09 אשכול נ'  הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (25.7.11); עע"מ 5736/08 אחימן נ ' עיריית כפר סבא (21.7.2011).; בר"מ 1803/12 פ .ש .ח חברה לבנין בע "מ נ ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, פתח תקווה (13.5.12).

המבקשים אינם חולקים שאמנם התוכניות השביחו את יתרת החלקה שנשארה בידיהם, באופן ששוויה עולה על שווי החלקה לפני ההפקעות. המבקשים גם אינם חולקים על ההלכה, העולה מפסקי הדין, דהיינו שאין לשלם פיצויי הפקעה, במקום שבו יתרת החלקה הנשארת בידי בעליה הושבחה כאמור. טענתם היחידה של המבקשים היא שההלכה שבפסקי הדין האמורים מוגבלת למקרים של נטילת קרקע על פי תוכנית איחוד וחלוקה, ובענייננו שאני, שאצלנו מדובר בהפקעה לפי הפקודה והחוק, להבדיל מנטילה בתוכנית איחוד וחלוקה. ב"כ המבקשים מדגיש כי בהפקעה לפי הפקודה מדובר בפגיעה בזכות הקניין, כאשר הרשות נוטלת בכפייה מקרקעין מידי בעליהם, בעוד שבאיחוד וחלוקה מדובר בהליך תכנוני ולא קנייני. עוד הוא מציין שהוועדה תובעת היטל השבחה בגין התוכניות המשביחות, והמבקשים אף יצטרכו לשלם את ההיטל כפי שיישום. אולם, לשיטת ב"כ המבקשים, הכלל היסודי הוא שמשהפקיעה הרשות שטח העולה על 40 אחוזים מחלקת מקרקעין (מעבר לשיעור הפטור מפיצוי לפי ס' 190(א) (1) בחוק התו"ב), עליה לשלם פיצוי בגין ההפקעה העודפת, אפילו הושבחה יתרת המקרקעין. במקרה שכזה המבקשים גורסים כי ייעשו חשבונות נפרדים לצורך הפיצוי ולצורך היטל ההשבחה.

דיון והכרעה

כך אמר בית המשפט העליון (מפי השופטת (כתוארה אז) מ' נאור):

" ... נטילת קרקעות לצרכי ציבור במסגרת תכנית איחוד וחלוקה כפופה למגבלה של איסור הפקעה ללא פיצוי של למעלה מ - 40% משטח המקרקעין . ואולם , הפיצוי במסגרת תכנית כזו יכול להינתן , כפי שנקבע בפסיקה , מאז פרשת בר גם בהעלאת שווי המקרקעין באמצעות התכנית . קביעה כזו לא תהווה מחסום בפני המשך פיתוחם של מקרקעין בהעדר מקורות כספיים למימון ההפקעה . פרשנות זו אינה פוגעת בבעלי הקרקעות ותכנית כזו בדרך כלל מיטיבה הן עם הציבור והן עם בעלי הקרקעות . אם בכל זאת יימצא שבעל מקרקעין נפגע מהתכנית או מהקצאת קרקעות לצרכי ציבור , מעבר לשיעור המותר לגבי הפקעות - הוא זכאי יהיה לנקוט בהליכים מתאימים . יש בגישה זו כדי למנוע , לטעמי כפל פיצוי המתעלם מאחוזי הבניה המוענקים ( בדרך כלל ) במסגרת תכנית איחוד וחלוקה " ( ע"א 5839/06 הנ"ל בפיסקה 18).

אמנם פסק הדין עסק בנטילת קרקע במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה (וכך גם פסקי הדין האחרים שעליהם הסתמכה ב"כ המשיבות), אולם הנימוקים שהזכיר בית המשפט טובים גם לנטילת קרקע על פי חוקי הפקעה אחרים כגון הפקודה.

יאמר האומר כי דברי בית המשפט העליון, בפסקי הדין שהוזכרו ובאלה שעוד יוזכרו, לא נאמרו אלא אגב אורחא (obiter dictum), ולא נצרכו להכרעה באותם מקרים שבאו לפניו. לכך נשיב כי אין מדובר רק בלשון שבפסקי הדין ובחוקים הרלוונטיים, אלא גם במהות הדברים תכליתם והגיונם. הגיון הדברים חל הן על הפקעה במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה הן על הפקעה לפי הפקודה.

יש לדחות את טענת המבקשים כי ההלכה, כפי שטוענת לה ב"כ המשיבות, מוגבלת לנטילת קרקע במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה. איני רואה יסוד הגיוני להבחנה שמבחין ב"כ המבקשים, בין הפקעות מכוח הפקודה וחוקים אחרים לבין נטילת קרקע מכוח תוכנית איחוד וחלוקה, או לרלוונטיות לענייננו של ההבחנה בין נטילת קרקע בהפקעה הפוגעת בזכות הקניין לבין נטילת קרקע בתוכנית איחוד וחלוקה שהיא לטעמו הליך תכנוני גרידא.

אפילו נפגעת לכאורה זכות הקניין, כתוצאה מהפקעה, הרי עצם ההשבחה הכרוכה בתוכנית העומדת ביסוד ההפקעה מלמדת שהזכות המהותית אינה נפגעת, אלא אפילו מושבחת. הטיעון כי הזכות נפגעת, אף על פי שהיא מושבחת, הוא בבחינת תרתי דסתרי. אין תכלית ואין טעם בקיום הליכים כפולים, ובעריכת חשבונות כפולים, פעם אחת לצורך פיצוי ופעם אחרת לצורך היטל השבחה, כאשר ברור מראש שסכום הפיצוי, אם קיים, יקוזז מהחיוב בהיטל ההשבחה, שהרי השבחת יתרת המקרקעין היא הפיצוי על ההפקעה.  אדגיש כי הרשות המפקיעה בענייננו היא הוועדה הזכאית גם להיטל ההשבחה. 

הדברים עולים בקנה אחד עם מדיניות בית המשפט העליון ופרשנותו להוראות חוקי ההפקעה ותכליותיהם, כעולה מפסקי הדין שאליהם מפנה ב"כ המשיבות, אפילו עסקו אלו בתכניות איחוד וחלוקה, וכן מפסק דינו המקיף של בית המשפט העליון (מפי השופט ע' פוגלמן) ב ע"א 8622/07 + 2685/10  רוטמן נ' מע"צ (14.5.12). באותו עניין עמדה לפני בית המשפט הפקעה המזכה בפיצוי לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (שבוטלה בתיקון מס' 3 לפקודה משנת 2010). אכן לשונה של פקודת הדרכים שונה מלשונה של הפקודה, כפי שתוקנה, אלא שבית המשפט העליון בחן את חוקי ההפקעה בכלל, תוך שעמד גם על הוראות הפקודה וחוק התו"ב (סעיפים 19 - 27 בפסק הדין) ועל מרכזיותה של הפקודה כחוק הפקעות. בית המשפט סיכם את פסק הדין במלים אלו: